解读文本：《江门高新区（江海区）工业类用地升级改造的实施意见》
GXJHFG2022009
江开发〔2022〕10号
江门高新技术产业开发区管理委员会 江门市
江海区人民政府关于印发《江门高新区
（江海区）工业类用地升级改造的
实施意见》的通知
各街道办事处、区直各部门，工业园公司：
《江门高新区（江海区）工业类用地升级改造的实施意见》业经江门高新区管委会、江门市江海区人民政府审定，现印给你们，请遵照执行。执行过程中遇到的问题，请径向江门市江海区自然资源局反映。
江门高新技术产业开发区管理委员会 江门市江海区人民政府
2022年11月4日
江门高新区（江海区）工业类用地升级
改造的实施意见
为贯彻落实《江门市人民政府关于印发〈江门市市区“三旧”改造实施办法〉的通知》（江府〔2021〕13号）、《江门市提升节约集约用地水平的实施意见》（江府〔2022〕10号）文件精神，促进我区经济高质量发展和中心城区产城融合示范区建设，加快产业升级转型，结合我区实际，制定本意见。
一、工作目标
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻落实新发展理念，以提升土地利用效率为重要抓手，释放存量工业用地土地潜力，促进高端产业集聚发展，实现园区综合效益显著提升。
二、工作措施
（一）规范适用范围
1.本意见适用于高新区(江海区)范围内存量工业（仓储）用地的升级改造开发作工业用途的项目（下称“工改工”项目）。
2.项目用地需符合国土空间规划和产业、生态环境要求，土地权属来源合法且权属清晰，与周边环境功能及景观协调。
3.项目申请升级改造的容积率应不低于1.5，且不低于项目用地已批准的规划条件或规划设计方案上约定的容积率；若无规划条件或规划设计方案的，则不得低于现状容积率。
（二）提升开发强度
“工改工”项目在不改变用途的前提下，进行改建、扩建和利用地下空间，提高容积率、建筑密度的，不需增缴土地价款。“工改工”项目容积率、建筑密度、绿化率、行政办公及生活设施用地、配套设施计容等要求参照《江门市城乡规划技术标准与准则》执行。
（三）调整使用年限
对于已建成使用的工业用地，通过改建、扩建提升土地开发强度，符合空间、产业规划的，土地使用年期可适当调整，经批准调整的使用年期不得超过法定最高年期，延长的使用年限应增缴土地出让金。
（四）产权分割转让
工业用地上按规划要求建成并已确权登记的工业物业，在满足项目自身需要以及土地出让合同要求的情况下，可分割转让给产业链企业，满足产业链发展需要。分割转让按《江门市工业厂房开发经营和分割销售管理的指导意见》（江建〔2021〕29号）办理。
（五）允许合并归宗
对于两宗及以上的相邻国有工业用地，来源合法，没有被查封且不涉及闲置用地的，属同一权属人，土地性质、土地用途一致，利于节约集约用地，并符合统一规划开发建设条件的，土地权属人可向区自然资源部门申请宗地合并。
（六）鼓励连片改造
鼓励相邻的两个及以上不同业主的工业厂房实施连片升级改造。对已纳入“三旧”改造标图建库的改造片区，可通过政府收储方式进行升级改造，土地挂牌出让时约定由竞得主体落实土地、厂房补偿事项并与相关业主签订补偿协议。对未纳入“三旧”改造标图建库的改造片区，片区业主可通过转让方式将土地权属转移到单一主体后实施连片改造。
（七）完善用地手续
对于“工改工”项目用地无完备用地手续的，且用地已纳入“三旧”标图建库范围的，可按照“三旧”改造政策完善历史用地手续。
（八）明确开竣工时间
改造主体按签订的《项目监管协议》约定的开竣工时间进行建设。如项目未按约定时间竣工的，取消项目相关奖励。
（九）落实财政奖补
1.对工业用地升级改造（包括村级工业园升级改造）项目，单个项目改造土地面积超30亩，改造后建筑容积率达到1.5及以上的，在项目竣工验收后，对项目改造主体进行奖补。
2.通过拆除重建的工业用地升级改造项目主体实施如下建设奖励：改造后建筑容积率达到1.5至2.0（含2.0）的，按改造后建筑面积50元/平方米标准奖励；改造后容积率达2.0至2.5（含2.5）的，按改造后建筑面积60元/平方米标准奖励；改造后容积率达2.5至3.0（含3.0）的，按改造后建筑面积70元/平方米标准奖励；改造后容积率达3.0以上的，按改造后建筑面积120元/平方米标准奖励。
3.通过改建、扩建后容积率符合本实施意见二（九）1要求的工业用地升级改造项目，可对新建建筑面积部分参照本实施意见二（九）2标准进行奖励。部分拆除重建、改建、扩建的工业用地升级改造项目，其保留的建筑物和在原建筑容积率上限范围内的新增建筑物面积不在奖励范围。
（十）完善批后监管
“工改工”项目改造方案在批准时，改造主体必须与区政府签订项目监管协议。由区经促局牵头负责项目监管协议的签订工作，约定项目投资强度、开发强度、产业类型、亩均年地方贡献、开竣工时间、达产时间、违约责任等方面的要求。区自然资源、发改、经促、住建、税务、生态环境、安全生产、消防救援等相关部门按照职能落实指标核定及监管责任。
若改造项目在完成项目综合验收备案后次年起（含）的连续五年内，最高两个自然年度的亩均年地方贡献平均值未达到项目监管协议约定的亩均年地方贡献要求的，按项目监管协议约定退还已取得的本实施意见的区级奖励资金。属上级奖励资金部分按上级政策规定管理。
（十一）实施“一园一策”改造模式
结合 “工改工”项目实际情况，科学制定项目改造方案。如因特殊原因本意见无法涵盖的，可根据“一园一策”原则，将项目改造方案报区政府审批后实施。
三、附则
（一）本意见自2022年12月1日起实施，有效期三年。
（二）村级工业园升级改造项目按照市、区村级工业园升级改造相关政策执行。
（三）“工改工”项目相关审批流程详见附件。
附件：江门高新区（江海区）工业类用地升级改造项目审批工作指引
江门高新区（江海区）工业类用地升级改造项目
审批工作指引
根据《江门市人民政府关于印发〈江门市市区“三旧”改造实施办法〉的通知》（江府〔2021〕13号）、《江门市提升节约集约用地水平的实施意见》（江府〔2022〕10号）文件精神，为进一步提高土地利用效率，促进我区经济高质量发展和中心城区产城融合示范区建设，加快产业升级转型，现就我区工业用地升级改造审批工作制定如下指引。
一、审批范围
（一）高新区(江海区)范围内存量工业（仓储）用地的升级改造开发作工业用途的项目。
（二）项目用地需符合国土空间规划和产业、生态环境要求，土地权属来源合法且权属清晰，与周边环境功能及景观协调。
（三）项目申请升级改造的容积率应不低于1.5，且不低于项目用地已批准的规划条件或规划设计方案上约定的容积率；若无规划条件或规划设计方案的，则不得低于现状容积率。
二、审批材料
（一）江门高新区（江海区）工业类用地升级改造项目申请表及电子文件（见附件）。
（二）项目申请报告书纸质件及电子件，报告书内容包括：
1.项目现状情况（土地利用、建设、产业、投资强度、税收、环保等方面）；
2.企业相关资料（企业营业执照，机构代码证，法人身份证，企业荣誉，专利证书等）；
3.项目升级改造方案（土地利用及城乡规划情况，项目开发强度，产业升级转型方向，拟自用、分割转让情况，改造后经济、社会、环境效益等）；
4.项目规划设计初步方案（总平面图、效果图）。
（三）土地证及土地出让合同复印件。
（四）用地红线图纸质原件及电子文件（用地红线图为1：1000或1：500地形图，2000国家大地坐标系；图纸需有资质单位盖章）。
（五）项目位置及范围示意图。
（六）现状厂房照片及航拍图（纸质+电子）。
三、审批流程
（一）项目业主填报申请表及审批材料向所在街道提出项目升级改造申请。
（二）所在街道进行初步审查（10个工作日内完成）
1.重点审查项目是否符合产业政策和经济、社会发展需要，是否符合城市规划、环保要求等。
2.审查申请表填写是否符合要求，资料是否齐备、真实。
3.经街道班子会议集体研究同意后，在申请表中加具意见并由街道主要领导签字加盖公章，报送区自然资源局（区“三旧”办）。
（三）区“三旧”办组织审核（20个工作日内完成）
1.收到项目申请资料后，区“三旧”办对资料进行复核，并组织召开项目审核会议，参会成员为区发展和改革局、经济促进局、财政局、自然资源局、住房和城乡建设局及涉及到的其他部门。审核会议由业主单位和所在街道介绍项目情况并解答问题，各部门进行研究和讨论。
2.审核会议通过的，由区“三旧”办在申请表中加具意见并盖章。审核会议不通过的，根据会议提出的修改意见进行修改后需再次召开会议进行审查。
（四）公示（10个工作日内完成）
对通过审核会议的项目情况进行公示，公示时间为10个工作日，需同时采取下列方式公示：
1.在项目地块显要位置张贴公示；
2.在所在街道办公场所公示栏张贴公示；
3.在区自然资源局网站进行公示。
公示期内无不同或无对项目方案提出重大调整意见的，由区“三旧”办在申请表中加具公示结果并盖章。
（五）区政府批准认定
项目公示完成后由区“三旧”办报区政府审批，批准认定的，区府办在项目申请表上加具意见，区长签字，加盖区政府章。
（六）出具项目申请批复
区“三旧”办根据申请表办理意见，向项目业主出具项目申请书面批复，抄送所在街道。
四、批后监管
项目完成申请认定后，由区经促局牵头与项目业主签订项目监管协议，约定项目投资强度、开发强度、产业类型、亩均年地方贡献、开竣工时间、达产时间、违约责任等方面的要求。
五、资金奖励
（一）年度预算的编制和执行。区自然资源局负责编制年度预算，研究确定二级项目资金额度。年度预算经批复后，由区自然资源局会同区财政局具体执行。
（二）资金申报、审批和拨付。项目按照规划要求完成建设后，经规划及住建部门验收合格的，业主将申请材料提交所在街道。所在街道初审同意后按照区本级财政预算支出审批权限上报区政府，经区政府审批同意后，由所在街道向自然资源局提出资金申请。区自然资源局、区财政局根据批准的项目文件，按照国库集中支付有关规定拨付项目资金。
附件：江门高新区（江海区）工业类用地升级改造项目申请表
附件1
江门高新区（江海区）工业类用地升级改造项目申请表
申请单位（盖章）： 年 月 日
咨询电话：0750-3863780、0750-3863898
