GXJHFG2022008
江海府〔2022〕10号
江门市江海区人民政府关于印发《江门市江海区
村级工业园升级改造实施意见》的通知
各街道办事处、区直各部门，工业园公司：
《江门市江海区村级工业园升级改造实施意见》业经江门市江海区人民政府同意，现印给你们，请遵照执行。执行过程中遇到的问题，请径向江门市江海区自然资源局反映。
江门市江海区人民政府
2022年11月4日
江门市江海区村级工业园升级改造实施意见
为贯彻落实《江门市人民政府关于印发〈江门市市区“三旧”改造实施办法〉的通知》（江府〔2021〕13号）、《江门市村级工业园升级改造领导小组办公室关于印发江门市村级工业园升级改造政策指南的通知》（江村级工业园升改办〔2020〕1号）、《江门市村级工业园升级改造工作领导小组办公室关于印发江门市贯彻落实广东省村镇工业集聚区升级改造攻坚战三年行动方案（2021-2023年）实施意见的通知》（江村级工业园升改办〔2021〕5号）、《江门市提升节约集约用地水平的实施意见》（江府〔2022〕10号）等文件精神，促进我区经济高质量发展和中心城区产城融合示范区建设，切实盘活低效建设用地，结合我区实际，制定本实施意见。
一、工作目标
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻落实新发展理念，紧紧围绕把江海区建设成江门市中心城区产城融合示范区为目标，以显著提升村级工业园土地利用效率为抓手，打开产业用地需求新发展空间，打造一批经济效益可观、社会效益显著的村级示范园区。
二、工作原则
以“工改工”为主导，坚持规划引领，“一园一策”科学制定我区村级工业园升级改造发展规划和改造计划。采取“试点先行、重点推进、全面铺开”的模式，通过政府收储、全面改造、综合整治等方式，全面推进村级工业园升级改造，形成可参照、可复制、可推广的多种改造模式。[责任单位：区自然资源局、各街道办事处]
三、工作措施
（一）规范认定标准
村级工业园是指村集体经济组织所有权土地上，现状或历史上主要是工业、仓储物流等用途，且面积超过30亩的工业集中区块。邻近的村、镇或其他企业、自然人持有的国有土地与村集体经济组织的集体土地可一并纳入连片改造。
（二）优化产业和用地布局
严格落实《江门高新区（江海区）国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，与我区产业发展规划充分衔接，指导村级工业园升级改造实施中的产业布局。以江门高新区（江海区）国土空间总体规划为依据，统筹考虑村级工业园总体布局和发展目标，强化控规、村庄规划等城乡规划和产业发展规划的衔接，加强村级工业园配套公共基础设施、公共服务设施的规划和建设，全面提升产业承载能力和配套服务能力。[责任单位：区自然资源局、区发展和改革局、区住房和城乡建设局]
（三）强化土地厂房租赁管控力度
各街道应加强村级工业园内土地厂房的出租使用管理，做好村级工业园区内土地厂房运营、租赁状况调查，对近期拟实施升级改造的村级工业园提前做好指导，避免因租约、清退、清拆等问题造成诉讼及上访现象。各街道可通过承接到期租约、缩短租赁期限、限定租赁条件等方式，解决村级工业园区内租约期限不一致的问题，减少村集体因村级工业园升级改造造成的租金损失，加快推进村级工业园升级改造步伐。[责任单位：各街道办事处、区农业农村和水利局、区财政局、区自然资源局]
（四）规范搬迁补偿
坚持区、街道联动原则，搬迁补偿工作按照区级统筹协调、属地负责实施的模式推进，重点由区确定补偿原则，属地制定具体项目补偿方案。鼓励村级工业园升级改造项目由村级经济组织自行组织搬迁，搬迁补偿以产业用房置换方式补偿为主，货币补偿为辅。引导原已流转、出租的土地受让人、承租人参与实施改造，通过标准厂房置换的方式进行补偿。升级改造项目建设期内，自厂房拆除并取得施工许可之日起至项目竣工验收（最长不得超过监管协议约定的竣工时间），区级财政按照土地面积3元/平方米/月的标准对原土地所有权人土地租金损失进行补助。[责任单位：各街道办事处、区自然资源局、区财政局]
（五）支持政府挂账收储
纳入“三旧”改造的集体工业用地转为国有工业用地出让的，可由区政府或土地储备机构与集体土地所有权人签订收储协议，可以约定待土地出让后，再将所缴纳的土地出让价款的95%作为收储补偿款拨付原土地所有权人，也可以约定采取物业返还方式兑现补偿。约定物业返还方式兑现补偿的，需在土地出让条件中明确受让人需配建一定比例的物业交付给原土地所有权人。以收储方式实施的改造项目，原则上使用挂账收储模式，引导村集体将收储补偿款回流项目投资，转化为自有产业用房，保证村集体取得长期的稳定收益。[责任单位：区自然资源局]
（六）完善开发建设
1.鼓励村级工业园高效开发。村级工业园升级改造为工业的项目在不改变用途的前提下，进行改建、扩建和利用地下空间，提高容积率、建筑密度的，不需增缴土地价款。项目容积率、建筑密度、绿化率、行政办公及生活设施用地、配套设施计容等要求参照《江门市城乡规划技术标准与准则》执行。[责任单位：区自然资源局]
2.创新预售和预告登记。为降低改造主体的资金压力，同时便于项目招商，使进驻企业尽快落实购买和进驻意向，提前谋划后续的设计、装修、投产等工作，允许属于商品厂房的村级工业园升级改造项目向住建部门申请办理预售许可，住建部门根据改造项目认定文件和分割预（销）售方案，对已签订买卖合同的商品厂房办理预售合同备案手续并对改造项目实施预售款监管。完成预售合同备案手续后可到不动产登记部门办理预售商品厂房预告登记和预购商品厂房抵押预告登记手续。[责任单位：区住房和城乡建设局]
3.完善分割转让规定。可允许升级改造后的项目按照幢、层等固定界限进行分割转让，可分割转让的产业类用房比例最高为60%。属于商品厂房的升级改造项目经区政府同意可允许提高分割转让比例，且可分割的基本单元放宽至“套”。分割转让按《江门市工业厂房开发经营和分割销售管理的指导意见》（江建〔2021〕29号）等相关政策办理。[责任单位：区自然资源局]
4.支持在建工程抵押。允许村级工业园升级改造项目按批准分割的幢、层、套办理在建工程抵押及顺位抵押，支持金融机构提供的各类创新性开发贷款办理在建工程抵押，探索其他非金融机构和自然人为村级工业园升级改造项目提供贷款办理在建工程抵押的可行性。[责任单位：区住房和城乡建设局]
（七）落实财政奖补
1.对村级工业园升级改造项目，单个项目改造土地面积超30亩的，申请升级改造的容积率应不低于1.5，且不低于项目用地已批准的规划条件或规划设计方案上约定的容积率；若无规划条件或规划设计方案的，则不得低于现状容积率。改造后建筑容积率达到1.5及以上的，在项目竣工验收后，对项目改造主体进行奖补。
2.通过拆除重建的工业用地升级改造项目主体实施如下建设奖励：改造后建筑容积率达到1.5至2.0（含2.0）的，按改造后建筑面积50元/平方米标准奖励；改造后容积率达2.0至2.5（含2.5）的，按改造后建筑面积60元/平方米标准奖励；改造后容积率达2.5至3.0（含3.0）的，按改造后建筑面积70元/平方米标准奖励；改造后容积率达3.0以上的，按改造后建筑面积120元/平方米标准奖励。
3.通过改建、扩建后容积率符合本实施意见三（七）1要求的工业用地升级改造项目，可对新建建筑面积部分参照本实施意见三（七）2标准进行奖励。部分拆除重建、改建、扩建的工业用地升级改造项目保留的建筑物面积和在土地出让合同或项目地块原规划条件的建筑容积率上限范围内的新增建筑物面积不在奖励范围。
[责任单位：区自然资源局、区财政局、区经济促进局、各街道办事处]
（八）推进园区综合治理
生态环境、安全生产及消防安全主管部门，要联合联动，落实监管责任，根据部门职责分工，促进工业园区升级改造。生态环境主管部门需推动工业园区开展规划环评，配套建设环境基础设施，全面加强对环境质量明显下降的工业园区及周边区域的环境执法，坚决查处偷排、超排、漏排、排污许可证照不全等环境违法行为。应急管理主管部门对不符合安全生产条件、存在重大安全隐患的企业督促其限期整改，对未达到整改要求的，依法关闭退出，要加强对工业园区小、散、乱、差化工企业的排查整治，重点对储存、使用危险化学品的化工企业的安全生产条件进行核定。消防主管部门要实施打通消防生命通道工程，根据工业园区建设规模，建设多种形式消防队伍，配齐人员，配强装备器材，实施工业园区消防安全标准管理创建工程，提升工业园区场所消防安全管理水平。
[责任单位：各街道办事处、区应急管理局、市生态环境局江海分局]
（九）强化批后监管
1.村级工业园升级改造项目改造方案在批准时，改造主体必须与区政府签订《项目监管协议》。由区经促局牵头负责项目监管协议的签订工作，约定项目投资强度、开发强度、产业类型、亩均年地方贡献、开竣工时间、达产时间、违约责任等方面的要求。区自然资源、发改、经促、住建、税务、生态环境、安全生产、消防救援等相关部门按照职能落实指标核定及监管责任。
2.改造主体按签订的《项目监管协议》约定的开竣工时间进行建设。未按约定时间竣工的，取消项目相关奖励。
3.村级工业园升级改造项目自签订《项目监管协议》起2年（150亩或以上用地为3年）内固定资产投资额应不低于250万元/亩，否则，取消项目相关奖励。
4.若改造项目在完成项目综合验收备案后次年起（含）的连续五年内，最高两个自然年度的亩均年地方贡献平均值未达到项目监管协议约定的亩均年地方贡献要求的，按项目监管协议约定退还已取得的本实施意见的区级奖励资金。属上级奖励资金部分按上级政策规定管理。
[责任单位：各街道办事处、区经济促进局、区自然资源局、区发展和改革局]
（十）实施“一园一策”改造模式
结合村级工业园升级改造项目实际情况，科学制定项目改造方案。如因特殊原因本意见无法涵盖的，可根据“一园一策”原则，将项目改造方案报区政府审批后实施。[责任单位：各街道办事处、区自然资源局]
四、附则
（一）本意见自2022年12月1日起实施，有效期三年。
（二）村级工业园升级改造项目相关审批流程参照工业用地升级改造审批方案执行。
咨询电话：0750-3863780、0750-3863898
