一、访谈主题
聚力“工改”谋发展，释放江海产业升级新动能
二、访谈内容
大家好，欢迎收听“江海之声”栏目“在线访谈”版块。今天访谈的主题是：聚力“工改”谋发展，释放江海产业升级新动能。很高兴邀请到江门市江海区自然资源局党组书记、局长吴杰雄同志来为我们解读江海区“工改”政策，我们也收集了市民群众关心的问题，接下来要跟吴局长进行交流。吴局长，您好，请跟各位听众朋友打个招呼吧。
大家好，我是江海区自然资源局局长吴杰雄。
问题一（主持人提问）：听说江海区始终坚持“实体经济为本”的发展道路。近年来，一批升级改造项目成效显著，焕发出新活力。今天想请您具体介绍一下这方面的情况。
答：谢谢您对江海区工业产业发展的关注。近年来，江海区秉持“实体经济为本”的发展理念，聚焦拓展产业空间，大力推动低效工业园区的升级改造。通过拆除老破小，新建现代化工业厂区， 我们区有效盘活了低效工业用地，使之成为推动产业向绿色化、智能化、高端化集群发展的助推器。据统计，近年来江海区累计推动实施了53宗工业用地进行升级改造。其中，37宗工业用地通过规划扩容提质，提升了土地的承载能力和利用效率；16宗工业用地通过“工改工”项目或科技企业孵化器认定，引入了新的技术设备和管理模式，提升了土地的产出效益。目前27宗工业用地已建成投产，26宗工业用地正在实施建设。共盘活低效用地约1600亩，拓展产业载体空间约320万平方米。通过“工改工”积极主动谋划高品质产业载体空间，实现工业用地“腾笼换鸟”，“土地存量”变为“发展增量”，为区域产业的转型升级提供了坚实支撑。
问题二（主持人提问）：想问下对于我区目前存量工业用地可通过哪些途径进行升级改造？依据哪些政策？
答：谢谢您的提问。目前我区存量工业用地进行升级改造主要有两种途径。一是依据《江门市市区工业用地容积率管理的实施意见》，通过调整项目规划总平面设计进行规划扩容提质（简称“规划扩容提质”）；二是依据《江门高新区（江海区）工业类用地升级改造的实施意见》及《江门市江海区村级工业园升级改造实施意见》等政策，通过“工改工”项目认定后实施升级改造（简称“工改工”项目认定）。上述途径主要区别于受益的存量工业用地范围不同，享受的权益不同。例如：对于只需提升容积率的工业用地可以通过调整项目规划总平面设计进行规划扩容提质，然而对于2009年前已建的工业用地强烈推荐通过“工改工”项目认定进行升级改造，该途径的“工改工”项目可享受延长使用年限、建设奖补、可分割转让、完善用地手续等利好政策。同时在这打个宣传广告，为更好服务我区企业，我局开展“送政策上门”专项行动。有需要的企业可拨打我局专项电话0750-3863692（或联系区企业服务中心、属地街道等相关单位）预约“工改”上门服务，我局将安排业务骨干上门进行“工改”政策解读等业务服务。
问题三（市民提问）：我想了解工业用地需符合哪些条件才能进行“工改工”项目认定？
答：谢谢您的提问，根据《江门高新区（江海区）工业类用地升级改造的实施意见》：符合国土空间规划、产业引入门类、生态环境保护、标图建库条件等要求的，土地权属来源合法、权属清晰的存量工业用地或仓储用地才能够进行认定。同时在取得项目批复后，还需要与政府签订项目监管协议，约定项目投资强度、开发强度、产业类型、亩均年地方贡献、开竣工时间、达产时间、违约责任等方面要求。
问题四（市民提问）：我关注到“工改”政策中提到工业用地可延长使用年限。想问下怎么申请延长使用年限？需补交多少土地价款？
答：谢谢您的提问，根据我区《江门高新区（江海区）工业类用地升级改造的实施意见》，符合相关条件的存量工业类用地在申请“工改工”项目认定时有提出延长使用年限需求的，在取得升级改造项目批复后，可在该升级改造项目批复有效期内到我局办理工业用地使用年限延长事项。通俗来说就是取得“工改工”项目批复后就可以申请把工业用地剩余的使用年限充满到50年。工业用地具体补缴的土地价款需结合基准地价及第三方评估公司评估价综合得出，近期已延长使用年限的“工改工”项目的补缴土地价款大约每年每亩一万元。
问题五（市民提问）：我关注到“工改”政策中提到了分割转让的权益，这对于我这样的企业来说很有吸引力。我想问一下，这部分权益具体是指什么？分割面积是否有限制？
答：感谢您的关注，“工改工”项目中的分割转让权益主要是指，在符合一定条件下，工业用地上的产业用房可以进行分割并转让给产业链上下游企业或其他相关企业。根据《江门市工业厂房开发经营和分割销售管理的指导意见》、《江门高新区（江海区）工业类用地升级改造的实施意见》等政策内容，通过“工改工”认定的项目，在满足项目自身需要以及土地出让合同要求的情况下，可分割转让给产业链企业，满足产业链发展需要。符合条件的“工改工”项目允许按“幢、层”的标准分割转让，一般最高分割转让面积不超工业厂房总建筑面积60%，但如果项目的容积率在2.0 以上、层高在四层以上、有带载货电梯的高标准厂房和工业大厦的分割转让比例最高可达95%。
问题六（市民提问）：想咨询意向通过“工改工”项目认定进行升级改造，但原工业用地存在产权不清晰的历史遗留问题，该如何解决？
答：感谢您的提问。针对历史遗留问题，我区坚持“尊重历史、依法依规、分类处置”原则。对于产权不清晰的工业用地，鼓励通过协商或司法途径明确权属后再纳入升级改造。同时在无争议或已协商完成等情况下可依据《江门市市区不动产登记历史遗留问题的处理意见》等相关政策内容，申请办理不动产登记。
