关于做好农村宅基地审批管理工作的通知
江海农水〔2022〕131号
各街道办事处：
宅基地是农村村民用于建造住宅及附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。农村宅基地用地建房审批管理事关广大农民居住权益，对推进美丽乡村建设和实施乡村振兴战略意义重大。根据《中华人民共和国土地管理法》《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》《广东省土地管理条例》《广东省农业农村厅广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）、《关于做好农村宅基地审批管理工作的函》（江农农函〔2020〕47号），现结合我区实际，就做好我区农村宅基地审批管理工作提出如下意见。
一、明确审批管理职责
依照《土地管理法》有关规定，农村村民住宅用地由乡镇人民政府审核批准，其中，涉及占用农用地的依法办理农用地转用审批手续，涉及使用林地的要依法办理使用林地审核审批手续。按照部省指导、市县主导、乡镇主责、村级主体的要求，各街道办事处承担属地责任，要充实力量，健全机构，切实承担起宅基地审批和管理职责。各街道办事处属地农业农村部门、规划建设部门等部门结合自身职责分别对申请材料进行审核审查。各街道办事处根据各部门联审结果，对农村宅基地申请进行审批，出具《农村宅基地批准书》。区自然资源局出具《建设工程规划许可证》。属地街道办事处窗口签领《农村宅基地批准书》和《建设工程规划许可证》。
区、街道农业农村部门负责建立健全宅基地分配、使用、流转和宅基地违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增宅基地需求通报同级自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。区自然资源部门、下属的自然资源所、街道规划建设部门按职能负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续，依法办理宅基地及其地上房屋的不动产确权。各级有关职能部门要建立部门协调机制，做好国土空间规划、村庄规划、宅基地用地规模指标、农村地籍调查数据、宅基地确权等信息共享互通，推进管理重心下沉，共同做好农村宅基地审批管理工作。
村级组织要健全宅基地用地建房申请审核有关制度，完善宅基地民主管理程序，适时修订宅基地和农房建设的村规民约，确保宅基地分配使用公开、公平、公正；要加强村庄规划管控，做好分户方案，统一收集辖区内农户农村宅基地和建房的申请材料，并按有关程序组织表决、公示、审查和呈报；探索设立村级宅基地协管员，发挥协管员作用，开展动态巡查，及时掌握涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为。
二、明确申请资格条件
农村宅基地分配使用实行“一户一宅”。农村村民一户只能拥有一处宅基地，不在一处的宅基地占地面积合计未超过我区规定面积标准的，可视为“一宅”。农村村民宅基地占地面积每户不得超过100平方米，地上房屋层数不得超过3层（每层投影线不得超用地红线），高度不得超过11.2米（首层4米，二层以上3.6米）；根据功能需要，顶层可以增设梯间，梯间只能覆盖梯间位置，建筑面积合计不得超顶层楼层面积的25%，高度少于2.2米。
农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的不予批准。
（一）宅基地申请条件和分配原则
在本村有常住户口的集体经济组织成员，以户为单位申请使用宅基地。符合下列条件的可分户：子女已结婚；夫妻双方离异的；满30周岁未结婚的（没有自理能力人士除外）。经批准使用的宅基地其使用权人不变。
1、符合“分户”条件，且原户只有一处宅基地的或多处宅基地占地面积合计未超过我区规定面积标准的；
2、原址改、扩、翻建住房，且户内没有其他宅基地的，或不在一处的宅基地占地面积合计未超过我区规定面积标准的；
3、原有宅基地被依法征收，户内没有其他宅基地，选择重新安排宅基地的；
4、原有宅基地因自然灾害等原因导致灭失或者不能使用，且户内没有其他宅基地的；
5、因规划实施需迁址新建住房，且户内没有其他宅基地的；
6、现有宅基地面积明显低于我区规定标准，居住确有困难，需要新建，且承诺交回原使用宅基地的；
7、其他符合“一户一宅”规定的。
（二）有下列情况之一的，不办理审批宅基地
1、原有宅基地尚未使用者；
2、将原有住房出卖、出租、赠与他人或者以其他形式转让宅基地，再申请宅基地者。
（三）村民宅基地用地来源
1、村内旧宅基地及空闲地；
2、村内存量建设用地的调整；
3、村民宅基地内部合理流转；
4、市政府按上级安排已办理“农地转用”指标的地块。
（四）有下列情况之一的，由村委会送街道办审核，报区人民政府收回土地
1、自批准之日起，超过两年未有建房的（经自然资源部门批准建设工程规划许可证延期的除外，延期申请须在建设工程规划许可证到期前一个月以上提交）；
2、不按批准用途使用土地的；
3、隐瞒事实，采取欺骗手段取得批准的。
三、细化审批管理流程
各街道办事处要依托属地行政服务中心等平台，建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行或整合相关资源力量集中办公的农村宅基地用地建房联审联办制度。
（一）申请
符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向具有宅基地所有权的组级集体经济组织提出宅基地和建房（规划许可）书面申请，并提交如下申请材料：
1、《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》；
2、申请人身份证明文件（申请人身份证、本户人口户口簿原件、复印件）；
3、属于原址改、扩、翻建住房的，提供土地合法权属证明（原房屋土地使用证和房产证或不动产权登记证原件、复印件）;
4、农村宅基地使用承诺书（申请人签名并按手印）。
5、凡属主城区严格控制区（东面以西江主航道、西面以江门大道、南面以江中高速公路、北面以江侨路为界）范围内危房改建须提供有资质的房屋安全鉴定部门出具的《房屋安全鉴定报告》（评定登记要求为D级）。
6、审批过程需要的其他有关文件。
（二）审查
1、会议讨论。
组级集体经济组织收到申请后，在10个工作日内将申请人申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积、现有住房情况、权属纠纷争议情况等情况提交本级集体经济组织成员（代表）会议讨论。
2、公示。
讨论通过的，组级集体经济组织将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积、现有住房情况、权属纠纷争议情况等情况在本集体经济组织范围内进行公示，公示期不少于5个工作日。公示无异议或异议不成立的，由组级集体经济组织出具公示情况报告并附公示现场照片，连同本级集体经济组织成员（代表）会议记录、加具意见的农户申请材料等报送村级集体经济组织（没有村级集体经济组织的则为村民委员会，以下简称村级组织）审查。
3、审查。
村级组织在收到申请材料的10个工作日内，对申请材料进行审查。重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划（没有做村庄规划的需提前咨询街道规划建设部门，以规划建设部门意见为准）、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查通过的，由村级组织签署意见，将材料报送街道办事处。报送材料包括：
（1）《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》（村级组织签署意见）；
（2）申请人身份证复印件、户口簿整本复印件（村级组织审核，注明复印件与原件相符并盖公章）；
（3）属于原址改、扩、翻建住房的，提供土地合法权属证明（原房屋土地使用证复印件，村级组织审核，注明复印件与原件相符并盖公章）;
（4）农村宅基地使用承诺书（申请人签名并按手印）；
（5）集体经济组织成员（代表）会议记录；
（6）公示情况报告及公示现场照片；
（7）凡属主城区严格控制区（东面以西江主航道、西面以江门大道、南面以江中高速公路、北面以江侨路为界）范围内危房改建须提供有资质的房屋安全鉴定部门出具的《房屋安全鉴定报告》（评定登记要求为D级）；
（8）已经批准的规划总平面图及规划批准文件(复印件)或区位图（在比例尺不小于1/1000的地形图上标示所报用地的实际位置，A3或A4尺寸）等；
（9）审批过程需要的其他有关文件。
没有组级集体经济组织的，则由村民向村民小组提出申请，依照上述程序办理。没有分设组级集体经济组织及村民小组（简称组级组织），或宅基地和建房申请等事项已由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村级集体经济组织成员（代表）会议（或村民代表会议）通过并在本集体经济组织范围内公示后，由村级组织签署意见，将材料报送街道办事处。
（三）受理
窗口受理人员核验申请材料，自申请受理之日起5个工作日内作出受理决定。申请人符合申请资格，材料齐全、格式规范、符合法定形式的，予以受理，出具《受理回执》；申请材料不齐全的，不予受理，出具《申请材料补正告知书》；申请材料不符合法定形式的，不予受理，出具《不予受理通知书》。
（四）审核
窗口受理后，所在街道办事处应及时组织属地农业农村、规划建设等相关职能部门进行材料审查、现场勘查。
1、规划建设部门负责审查用地建房是否符合国土空间规划、林地保护利用规划、用途管制要求。
2、涉及水利、电力等部门的，由相关部门参与审查，提出同意或不同意（含理由）意见。
3、农业农村部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批建议。
其中，涉及占用农用地的，应先办理农用地转用审批手续。
（五）审批
各街道办事处根据各部门联审结果，对农村宅基地申请进行审批，出具《农村宅基地批准书》。区自然资源局出具《建设工程规划许可证》。各街道办事处要公布办理流程和要件，明确材料审查、现场勘查等各环节的岗位职责和办理期限。自申请受理之日起（农用地转用审批期间不计算在内），四十五日内完成有关审核批准手续。审批结果应及时公布。
（六）领取结果
审批通过的，通知申请人到街道办事处窗口领取《农村宅基地批准书》和《建设工程规划许可证》，并通过纸质指引告知申请人，开工建房前要先向街道办事处提交开工申请，房屋建成后要向街道办事处申请验收。审批不通过的，由街道办事处农业农村部门加具说明，交行政服务中心退回申请人。
（七）开工放线申请
经批准用地建房的农户，在开工前，向街道办事处提出开工放线书面申请，并提交如下申请材料。街道办事处出具《民房施工备案表》。
1、《民房施工申请表》；
2、申请人身份证复印件、户口簿整本复印件；
3、设计合同；
4、施工合同；
5、设计图纸；
6、《农村宅基地批准书》复印件；
7、《建设工程规划许可证》复印件；
8、集体土地使用证复印件等资料。
（八）丈量批放
街道办事处及时组织本级农业农村、规划建设等部门到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，定位放线，确定建房位置，公示挂牌施工，并拍照留存。
（九）基槽验线
街道办事处农业农村、规划建设等部门到现场对建房位置进行查验，对不符合审批要求的应及时制止并纠正位置，并拍照留存。
（十）施工巡查
农房建房施工期间，街道办事处组织本级农业农村、规划建设等部门到现场进行不定期巡查，检查是否按照批准面积和规划要求建设住房，并拍照留存。
（十一）验收申请
建房完工后，农户向街道办事处提出验收申请（可直接联系牵头单位联系人），并提交如下申请材料：
1、申请人身份证复印件、户口簿整本复印件；
2、《农村宅基地批准书》复印件；
3、《建设工程规划许可证》复印件；
4、《民房施工备案表》复印件；
5、已建房屋现状照片；
6、施工合同；
7、报建蓝图。
（十二）竣工验收
街道办事处组织相关部门实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。
四、严格用地建房全程管理
各街道办事处应推行农村宅基地和建房规划许可申请审批管理“五公开”制度，落实村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式公开。全面落实“三到场”要求，各街道办事处应及时组织农业农村、规划建设等有关部门进行实地审查，做到申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场，出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。通过验收的农户可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。
五、工作要求
各街道办事处要切实履行属地责任，结合本地实际，健全农村宅基地审批管理机构，进一步优化审批管理流程，组织本级相关部门联审联办，提高审批效率；加强事中事后监管，推行“五公开”制度，全面落实“三到场”要求，组织做好农村宅基地审批和建房规划许可有关工作，为农民提供便捷高效的服务；要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并于每月3日前将上月审批情况报区农业农村、自然资源等部门备案；要依法组织开展农村用地建房动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为。指导村级组织完善宅基地民主管理程序，探索设立村级宅基地协管员。
六、本通知自印发之日起施行，相关条文由区农业农村和水利局、区自然资源局负责解释。国家、省、市有新政策出台，按新政策执行。
附件：1.农村宅基地审批流程图（审批阶段）
2.农村宅基地审批流程图（批后监管阶段）
3.农村宅基地和建房（规划许可）申请表
4.农村宅基地和建房（规划许可）审批表
5.农村宅基地使用承诺书
6.受理回执
7.申请材料补正告知书
8.不予受理通知书
9.建设工程规划许可证
10.农村宅基地批准书
11.农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表
江门市江海区农业农村和水利局 江门市江海区自然资源局
2022年9月22日
